Внимание!!! Для оформления собственности через суд или в Управлении «Росреестра» Вы можете связаться с нами по телефону 8-926-218-83-16 и узнать возможные варианты разрешения Вашей проблемы.

Перейдя по этой ссылке Вы сможете ознакомиться с информацией о ценах на услуги по оформлению права собственности, а так с адресами новостроек в которых наши юристы уже признали право собственности через суд.

Покупать квартиру в новостройке по вексельной схеме - большой риск. 

Если приобретатель жилья в новостройке заключает с продавцом предварительный договор купли-продажи и в обозримом будущем стороны обязуются заключить основной договор.

Следует отметить, что заключение основного договора юридически возможно только после признания права собственности за продавцом.

Из содержания рассматриваемого договора, как правило, следует, что оплата может производиться путем наличного и безналичного расчета, а так же взаимозачетов на ценные бумаги, включая векселя продавца.

Одновременно с предварительным договором между покупателем и  вроде бы «посторонним юридическим лицом» заключается договор купли-продажи векселя продавца.      

Цена указанного векселя соответствует стоимости квартиры по предварительному договору и оплачивается покупателем в полном размере.

В соответствии с гражданским законодательством вексель – ценная бумага и лицо ее выдавшее обязано уплатить в определенный срок денежную сумму, указанную в данной ценной бумаге.

И в данном случае существует определенная опасность для дольщика, поскольку векселедатель вправе в срок, оговоренный в векселе возвратить дольщику денежные средства, обозначенные в ценной  бумаге, а так как, вексель – обязательство безусловное и любые условия и оговорки кроме как возвратить деньги в установленный срок, ничтожны.

Однако, если исходить из фактических отношений взаимосвязанных договоров и тех намерений, которые преследовали стороны, заключая рассматриваемые договора, то налицо отношения, направленные на продажу застройщиком квартир в строящемся доме и покупка таких квартир гражданами.

В настоящее время судебная практика идет по признанию права собственности за дольщиками на основании таких договоров, но как правило застройщики против этого не возражают.

В тоже время правоотношения по приобретению квартиры в новостройке через куплю – продажу векселя могут привести к уклонению продавца от исполнения обязательства передать квартиру.

Другими словами дольщик, по истечении нескольких лет может получить деньги, обесцененные инфляцией, и защитить свои законные права на квартиру в судебном порядке будет непросто.

АВТОР СТАТЬИ - ДЮЖЕВ-МАЛЬЦЕВ ВАДИМ ВАЛЕРИЕВИЧ 

Полное или частичное цитирование текста данной статьи возможно только со ссылкой на сайт www.youristy.ru

Обратиться за юридической помощью по вопросам недвижимости Вы можете позвонив 8-926-218-83-16

Уже давно во всех крупных городах России и СНГ окончательно сформировались два рынка недвижимости: вторичный, на котором продается недвижимость, уже имеющая хозяев, и первичный, где работают организации, строящие квартиры и их продающие. Причем последнее направление с каждым годом набирает обороты, ведь инвесторы и строители при грамотном ведении дела достигают хорошей рентабельности, а потенциальных покупателей жилых и нежилых помещений в новостройке становится все больше.     

Федеральный закон «О долевом строительстве» вступивший в законную силу 01.04.2005 года нормативно установил средства защиты прав «дольщиков-соинвесторов», а так же определил полномочия компетентного государственного органа по надзору за долевым строительством, однако его действие указанного выше закона распространяется исключительно на те объекты незавершенные строительством на которые разрешение на строительство получено после вступления в законную силу вышеуказанного закона.

Соответственно многие застройщики «запаслись необходимыми разрешениями на строительство», как говорится впрок и реализовать гарантии предусмотренные действующим законодательством для потенциальных покупателей квартир в новостройке достаточно проблематично.     

Казалось бы, договора составлены и давно заключены, деньги уплачены в полном размере (причем достаточно большие), дом введен в эксплуатацию, регулярно оплачиваются коммунальные услуги, есть все основания стать полноправным собственником распоряжаться своим имуществом исключительно по своему усмотрению, но, с оформлением помещения в собственность и регистрацией данного права возникают сложности.

Согласно действующему законодательству, регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора. В случае уклонения одной из сторон договора от вышеуказанной регистрации прав переход права собственности может быть осуществлен на основании судебного решения, вынесенного по требованию другой стороны и является одним из предусмотренных данным законом оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение инвестиционной компанией взятых на себя обязательств препятствует осуществлению Вами прав собственника, а именно права распоряжения недвижимым имуществом, тем самым ограничивая права собственника.

К распространенным случаям, когда у соинвестора возникают сложности с получением прав на квартиру можно отнести ситуации когда:

- имеется исполненный договор инвестирования или купли продажи (вексельный или предварительный), строительство завершено, принято решение о вводе дома в эксплуатацию, но отсутствуют документы необходимые для оформления права собственности;

- или же при вышеобозначенных обстоятельствах объект не принят в эксплуатацию.

В первом варианте, истребовав из соответствующих организаций необходимые доказательства, суд удовлетворяет заявленные требования о признании права собственности на квартиру. При указанных выше обстоятельствах регистрационная служба на основании вступившего в законную силу решения и приложенных к нему документов ТБТИ регистрирует право собственности за заявителем.

Если дом не сдан в эксплуатацию получить собственность через суд (в данном случае на объект незавершенный строительством) значительно сложнее, поскольку непременным условием вынесения положительного судебного решения будет наличие доказательств о существовании спорного объекта (квартиры, машиноместа, офиса).

Грамотно поставленная работа в суде и с органами ТБТИ позволяет получить технические документы помещения, что и будет доказательством  существования квартиры. Проще говоря, речь идет об инвентаризационных обмерах, где будут

Стоит более подробно остановиться на таком виде приобретения недвижимости в новостройке как предварительный договор купли-продажи. По своей законодательной конструкции рассматриваемый договор не определяет никаких обязательств для сторон кроме как, заключить основной договор после того, как произойдет определенное событие. Однако, при указанных обстоятельствах следует учитывать, что в силу ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании договора судом принимаются во внимание его буквальные условия, выясняется воля сторон, а при таких обстоятельствах предварительный договор как правило приобретает силу основного договора в силу специфики взаимоотношений между инвестором и соинвестором.  

Передачи имущества по вышеобозначенному договору не происходит, а значит и основания для уплаты денег отсутствуют, но руководствуясь тем фактом, что договор исполнен в соответствии с его условиями, то согласно Гражданскому кодексу РФ вне зависимости от текстового наименования договора, к нему применяются условия соответствующие его буквальному содержанию.

Таким образом, практика в комментируемой ситуации идет по пути признания права собственности на квартиры  на основании предварительных договоров.

АВТОР СТАТЬИ - ДЮЖЕВ-МАЛЬЦЕВ ВАДИМ ВАЛЕРИЕВИЧ 

Полное или частичное цитирование текста данной статьи возможно только со ссылкой на сайт www.youristy.ru

Обратиться за юридической помощью по вопросам недвижимости Вы можете позвонив 8-926-218-83-16

адвокат по жилищным вопросам поможет разрешить рассматриваемую в данной статье ситуацию. 

К наиболее распространенным случаям, которые создают препятствия покупателю оформить недвижимость в собственность можно отнести ситуации когда:

- есть исполненный договор инвестирования либо купли продажи, в том числе- предварительный договор купли-продажи недвижимости,  строительство завершено, объект  сдан  в эксплуатацию, но отсутствуют документы на приобретение права собственности;

- при аналогичных обстоятельствах объект не сдан в эксплуатацию.

В первом случае, после истребования и получения необходимых документов, судья удовлетворяет исковые требования о признании права собственности на квартируили дом за конкретным лицом. После чего, становится возможным зарегистрировать право собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на основании вступившего в законную силу решения суда.

В ситуации же когда дом не сдан в эксплуатацию добиться решения о признании права собственности на квартиру несколько сложнее,  поскольку необходимым условием вынесения положительного решения суда будет наличие обстоятельств доказывающих в суде существование данного объекта недвижимости (квартиры, машиноместа, офиса).

Грамотно проведенная работа в суде с органами БТИ позволяет получить техническую документацию помещения, а это будет основным доказательством реального существования объекта недвижимости. В данном случае речь идет об обмерах, где будут зафиксированы необходимые технические характеристики объекта недвижимости.

Более подробно стоит остановиться на таком виде оформления договорных отношений сторон долевого строительства как предварительный договор купли-продажи недвижимости, т.к. немало граждан и юридических лиц имеют полностью оплаченные предварительные договоры, но при этом не могут не то что получить свидетельство о праве собственности на свою недвижимость, а возможность заключить основной договор купли-продажи.

По своей правовой природе предварительный договор не накладывает никаких обязательств на стороны кроме как заключить основной договор в будущем. В месте с тем, инвестиционные компании, стремясь к скорейшему извлечению прибыли в обмен на подписание предварительного договора (!) дают лицам, его подписавшим, юридически значимый повод-обращение в суд за признанием собственности т. е. подать исковое заявление  о признании права собственности.

Передачи имущества (выполнения работ, оказания услуг) по указанному выше договору не происходит, а соответственно и основания для уплаты денег отсутствуют, но  так как такой договор исполнен в соответствии с его условиями, то исходя из положений Гражданского кодекса РФ вне зависимости от названия договора, к нему применяются условия соответствующие его содержанию.

При указанных обстоятельствах, судебная практика идет по пути признания предварительных договоров как основных договоров и соответственно появляется возможность осуществить  признание права собственности на жилые и нежилые помещения.

обратиться за оформлением права собственности в суде Вы можете позвонив 8-926-218-83-16

АВТОР СТАТЬИ - ДЮЖЕВ-МАЛЬЦЕВ ВАДИМ ВАЛЕРИЕВИЧ 

Полное или частичное цитирование текста данной статьи возможно только со ссылкой на сайт www.youristy.ru