На современном этапе процесс расселения коммунальных квартир в России идет полным ходом, однако, значительная часть граждан еще продолжает проживать в них. При этом речь идет не только о многокомнатных квартирах, построенных в начале или середине прошлого века, но и относительно новых коммуналках, которые появились путем разделения лицевых счетов (до вступления в силу нового Жилищного кодекса) из-за сложных или конфликтных отношений в одной семье (например, между бывшими супругами или родителями и детьми).
Какой вид собственности возникает в коммунальных квартирах?
Коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего использования относятся к общему имуществу всех собственников данного жилого помещения (квартиры) и не подлежат разделу между ними.
Что нужно сделать, чтобы продать свою комнату в коммуналке?
Во-первых, продать свою комнату, нужно определить доли в местах общего пользования квартиры (если данные доли не определены). Для этого должно быть составлено соглашение между всеми собственниками (соседями), которое заверяется нотариально.
Если собственники не пришли к единому соглашению или кто-то уклоняется от участия в нем, любой из собственников может обратиться в суд.
Можно ли продать свою комнату без доли в местах общего пользования?
Комната как определенная доля квартиры и места общего использования квартиры не могут быть отделены друг от друга, поскольку они связаны общим хозяйственным назначением – удовлетворением жилищных потребностей. Доля в местах общего использования, принадлежащая определенному сособственнику, является принадлежностью так называемой главной вещи и следует ее судьбе, как это определено гражданским законодательством.
Какие ограничения существуют при купли-продажи комнаты в коммунальной квартире?
Для продажи комнаты в коммунальной квартире есть определенные ограничения. Так, сделки (в том числе и купля-продажа), в результате которых вселение граждан в жилые помещения в коммуналке приводит к существенному ухудшению условий проживания остальных сособственников и (или) пользователей иных жилых помещений указанной квартиры, могут быть признаны судом недействительными по иску указанных лиц. Такая же ситуация возникает, когда в результате сделки купли-продажи в комнату вселяются люди, проживание которых в квартире коммунального заселения не допускается действующим законодательством (страдающие некоторыми тяжелыми формами заболеваний) (п.3ст.6 Закона г. Москвы «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения от 16 июня 1999г.).
Кому принадлежит право преимущественной покупки?
На случаи продажи комнаты в коммунальной квартире распространяются нормы закона о преимущественном праве покупки при продаже доли в общей собственности постороннему лицу. Это значит, если сосед – собственник комнаты в коммунальной квартире захочет ее продать, то в первую очередь он должен предложить ее собственникам других долей в квартире (ст. 250 ГК РФ).
Иные собственники вправе приобрести ее по той же цене и на тех же других условиях, на которых она продаются. В случае если другие собственники (соседи) не пожелают приобрести комнату, она может быть продана любому другому лицу. Но при этом должен пройти месяц с момента извещения других собственников о возможности покупки комнаты.
Кто из собственников (соседей) имеет преимущество при осуществлении права преимущественной покупки?
Действительно, на практике может возникнуть вопрос, кому из собственников (соседей) первому может предложена доля (комната)? Исходя из того, что все участники общей собственности имеют равные права, они равны и в осуществлении преимущественного права покупки. В случае возникновения спора между собственниками (соседями) о том, кто первый имеет право на приобретение доли, преимущество будет за тем, кто первым заключит договор соответственно продавец вправе предложить купить свою комнату одному из лиц имеющих преимущественное право покупки.
В какой форме должно быть сделано предложение соседям о приобретении комнаты в порядке преимущественного права покупки?
Предложение (точнее, извещение) о продаже доли в общей собственности должно быть сделано в письменной форме (п. 2 ст. 250 ГК РСФСР, п. 4 ст. 7 указанного Закона г. Москвы).
Направить извещение о намерении продать принадлежащую долю со всеми условиями продажи можно заказным письмом с обратным уведомлением. Если между собственниками сложились сложные взаимоотношения и продавец доли не имеет уверенности в том, что его соседи будут действовать добросовестно, и не станут оспаривать тот факт, что были извещены о продажи доли должным образом, то он может подать данное заявление через нотариуса. Любой нотариус может совершить указанное нотариальное действие, как передача заявления от одного лица к другому (п. 11 ст. 35 Основ законодательства о нотариате).
Можно ли передать право преимущественной покупки другому лицу?
Никто из участников общей собственности не может передать право покупки лицам, не являющимся участниками общей собственности. Следовательно, сособственники не могут сказать лицу, продающему свою комнату: «Мы не будем покупать ее сами, мы передали свое право преимущественной покупки другому лицу. Ты должен продать свою комнату тому, на кого мы укажем».
Уступка преимущественного права покупки доли (в том числе и комнаты в коммунальной квартире) в общей собственности не допускается (ст. 250 ГК РСФСР).
Как быть в том случае, если комната коммунальной квартире была продана с нарушением права преимущественной покупки?
Если право преимущественной покупки было все-таки нарушено и комната продана постороннему лицу без уведомления о том соседей, любой из участников долевой собственности (любой из собственников) имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Такое требование может быть заявлено в порядке искового производства в течение трех месяцев в соотвествующий районный суд. Течение трехмесячного срока начинается с момента, когда лицо – участник общей долевой собственности узнало или должно было узнать о нарушении права преимущественной покупки.
Автор статьи – Дюжев-Мальцев Вадим Валериевич
Полное или частичное цитирование текста данной статьи возможно только со ссылкой на сайт youristy.ru
В любом случае Вы можете обратиться за помощью к нашим юристам, которые помогут разобраться в сложившейся ситуации, и приложат максимум усилий для ее успешного разрешения.