Количество продаж
Чем длиннее «цепочка отчуждения» т. е. чем больше собственников сменило жилое помещение за сравнительно небольшой период времени (многие риэлторы считают, что если квартира продавалась три и более раз за последние три года от сделки целесообразно отказаться без дальнейшего изучения документов), тем больше данное обстоятельство должно настораживать.
И вот почему. Автор данной статьи, проанализировав сложившеюся ситуацию может определить основания для признания сделки недействительной и если «вновь испеченным собственникам» предъявлен иск о признании недействительной, определив что их дела плохи, как правило договариваются с истцом (если последнему позволяют сроки исковой давности), после чего суд оставляет исковое заявление без рассмотрения (ввиду двукратной неявки истца в суд, что не препятствует повторному обращению с аналогичными требованиями) и ответчики снимают арест, если он был наложен и продают квартиру, а истец обращается с иском уже к новому собственнику. Кроме того многие аферисты неплохо знают практику оформления документов и совершения сделок, но уровень их правовой подготовки недостаточен что бы разобраться в премудростях судебного производства по недействительным сделкам.
Следовательно, многие аферисты полагают, что проведя буферную сделку (объект оформляется на третье лицо, которое в последствии продает её лицу которое должно стать по их мнению добросовестным приобретателем).
Вышеуказанное заблуждение характерно не только для покупателей, но для многих адвокатов и риэлторов. В общих чертах поясню: покупатель не будет являться добросовестным, если имущество выбыло из владения собственника вопреки его воли.
Продажа по доверенности
Сделки, где за продавца участвует лицо по генеральной доверенности относятся еще к одному разряду крайне рисковых и проблемных сделок нуждающихся в очень тщательной проверке. Следует убедиться в подлинности и действительности представленных доверенностей, а так же детально изучить историю квартиры и собственников(при наличии неясностей и «темных мест» от сделки целесообразно отказаться). Лучше вообще не связываться с доверенностями заверенные лицами исполняющими при определенных обстоятельствах нотариальные функции (главврачи; начальники исправительных учреждений и. т. д.). Кроме того следует учитывать, что отмена доверенности дело нескольких минут.
Собственник и лица, имеющие право пользования
Бывают случаи, когда продавец квартиры является невменяемым, ограниченно дееспособным, либо недееспособным. В современной судебной практике дела с вышеуказанными основаниями встречаются достаточно часто.
Если из содержания представленных документов следует что собственник – человек преклонного возраста, то обязательно его непосредственное присутствие на сделке, а так же более глубокая проверка справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. Кроме того не лишнем будет либо непосредственное тестирование, либо проведение психоневрологической экспертизы.
Более серьезные опасения должны возникнуть, если право пользования данным жильем имеют лица, которые находящиеся не только в преклонном возрасте, но и являлись собственниками данной квартиры, однако в последствии уступили данное право своим детям или другим родственникам по договору дарения или формальной купле-продаже (в этом случае юридические гарантии вещь весьма условная).
Так же следует учитывать, что не удастся прекратить право пользования (выписать) в судебном порядке из жилого помещения первоначальное право собственности, на которое приобретено в порядке приватизации лицо которое на момент «передачи в собственность» имело право пользования данным жильем, но отказалось от участия в приватизации.
Возможные притязания третьих лиц
В данном разделе рассматривается категория сделок с так называемыми «юридически грязными» объектами.
1. Семейные споры.
На практике обычно встречаются споры «о режиме совместной собственности супругов», но возможны и другие случаи.
Во избежание проблем с семейными правоотношениями бывших собственников при изучении представленных документов, необходимо сравнить дату вступления в брак или его расторжения по паспорту собственника со временем приобретения объекта недвижимости и при наличии совместной собственности необходимо нотариальное согласие супруга на совершение сделки и желательно проконтролировать процесс его получения.
Разновидностей наследственных споров в том числе по поводу недвижимого имущества, очень много поэтому попробуем выделить наиболее распространенные: признание завещания недействительным; обнаружение (появление) новых наследников как по завещанию, так и по закону, в том числе вновь родившихся и в результате признания отцовства в судебном порядке; нарушения процедуры или сроков вступления в наследство, принятия наследства на основании подложных документов.
Если право собственности продавца возникло в результате принятия «новоиспеченного» наследства, то сделка нуждается в очень тщательной и детальной проверке и относится к одной из самых «рисковых» категорий сделок с жилыми помещениями.
3. Жилищные споры.
Жилищных споров, в том числе и среди бывших квартиросъемщиков или собственников жилья (данные обстоятельства выясняются как правило при проверке цепочки отчуждения, а в случае обременений выпиской из ЕГРП), в реальной практике встречаются достаточно часто. Наиболее распространенными из них являются: признание недействительной приватизации; нарушение преимущественного права покупки; принудительные обмены не приватизированного жилья; перепланировка с объединением.
Особое внимание следует уделить проверке наличия прав на квартиру несовершеннолетних детей, когда и в какое место они убыли, граждан находящихся в местах лишения свободы, проходящие службу в ВС и других силовых ведомствах, работающие в официальных учреждениях РФ за границей, выехавшие по оргнабору в районы Крайнего Севера и приравненные к ним. В случае если после выписки вышеуказанных категорий граждан с занимаемой жилплощади будет выполнена её приватизация, то она будет ничтожной в силу статьи 168 ГК и следовательно недействительными могут быть признаны все последующие сделки.
Цена жилья
В случае если стоимость предлагаемой квартиры более чем на 15 % ниже среднерыночной, то к предстоящей сделке следует отнестись с повышенной настороженностью. Практика показывает, что бы быстрее реализовать «юридически грязное» жилье снижается его стоимость. Данное обстоятельство гипнотически действует на простоватого покупателя и он забывает про поговорку о том что «халява наказуема».
Если Вы столкнулись с указанной ситуацией, следует на некоторое время полностью отвлечься от квартирного вопроса, после чего дать себе непредвзятый ответ на вопрос: с какой такой стати ваш оппонент ударился в благотворительность.
Как правило, все ориентируются в реальных ценах и продавать свое жилье дешево ни кто не хочет, а для продажи по заниженной цене должны быть веские основания которые могут оказаться надуманными.
В сложившейся ситуации об «интересном предложении» следует рассказать друзьям и родственникам, а так же проконсультироваться с опытным специалистом (юристом по недвижимости или риэлтором проводящим юридическое сопровождение сделок с недвижимостью). Ну а когда Ваш пыл полностью остынет, следует приступить к проверке личности продавца и его «уникальных предложений».
Если жилье находится в собственности продавца менее трех лет, то как правило он желает что бы сумма по договору не превышала 1 000 000 рублей поскольку в противном случае ему придется платить налог. Как правило, при реализации данной схемы остальная сумма оформляется договором займа с особыми условиями или иным дополнительным соглашением (в этом случае риск существует как для покупателя так и для продавца) и следует крайне детально изучать условия договора и дополнительных соглашений, а так же соглашения об использовании банковской ячейки.
В связи с несовершенством российского законодательства и отдельными противоречиями в Жилищном, Семейном, Гражданском кодексах РФ, а так же профильных федеральных законах, приходится проверять наличие запрещений и арестов, неисполненных, жилищных, супружеских, наследственных обязательств, договоров аренды и ренты, дееспособность участников сделки, наличие прав несовершеннолетних и другие возможные нюансы. Вполне естественно, самостоятельно указанную работу покупатель качественно осуществить не в силах.
К сожалению, далеко не все при покупке жилья обращаются к квалифицированным специалистам. Некоторые верят в собственные силы и в разрекламированное имя компании которая не должна обмануть, однако за частую результат таких действий оказывается плачевным.
Автор статьи - Дюжев-Мальцев Вадим Валериевич
Полное или частичное цитирование текста данной статьи возможно только со ссылкой на сайт www.youristy.ru