телефон

+7 (499) 390 90 67

+7 (926) 218 83 16

 

Количество продаж

Чем длиннее «цепочка отчуждения» т. е. чем больше собственников сменило жилое помещение за сравнительно небольшой период времени (многие риэлторы считают, что если квартира продавалась три и более раз за последние три года от сделки целесообразно отказаться без дальнейшего изучения документов), тем больше данное обстоятельство должно настораживать.

И вот почему. Автор данной статьи, проанализировав сложившеюся ситуацию может определить основания для признания сделки недействительной и если «вновь испеченным собственникам» предъявлен иск о признании недействительной, определив что их дела плохи, как правило договариваются с истцом (если последнему позволяют сроки исковой давности), после чего суд оставляет исковое заявление без рассмотрения (ввиду двукратной неявки истца в суд, что не препятствует повторному обращению с аналогичными требованиями) и ответчики снимают арест, если он был наложен и продают квартиру, а истец обращается с иском уже к новому собственнику.  Кроме того многие аферисты неплохо знают практику оформления документов и совершения сделок, но уровень их правовой подготовки недостаточен что бы разобраться в премудростях судебного производства по недействительным сделкам.

Следовательно, многие аферисты полагают, что проведя буферную сделку (объект оформляется на третье лицо, которое в последствии продает её лицу которое должно стать по их мнению добросовестным приобретателем).

Вышеуказанное заблуждение характерно не только для покупателей, но для многих адвокатов и риэлторов. В общих чертах поясню: покупатель не будет являться добросовестным, если имущество выбыло из владения собственника вопреки его воли.  

Продажа по доверенности

Сделки, где за продавца участвует лицо по генеральной доверенности относятся еще к одному разряду крайне рисковых и проблемных сделок нуждающихся в очень тщательной проверке. Следует убедиться в подлинности и действительности представленных доверенностей, а так же детально изучить историю квартиры и собственников(при наличии неясностей и «темных мест» от сделки целесообразно отказаться). Лучше вообще не связываться с доверенностями заверенные лицами исполняющими при определенных обстоятельствах нотариальные функции (главврачи; начальники исправительных учреждений и. т. д.). Кроме того следует учитывать, что отмена доверенности дело нескольких минут.  

Собственник и лица, имеющие право пользования

 

Бывают случаи, когда продавец квартиры является невменяемым, ограниченно дееспособным, либо недееспособным. В современной судебной практике дела с вышеуказанными  основаниями встречаются достаточно часто.

Если из содержания представленных документов следует что собственник – человек преклонного возраста, то обязательно его непосредственное присутствие на сделке, а так же более глубокая проверка справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. Кроме того не лишнем будет либо непосредственное тестирование, либо проведение психоневрологической экспертизы.

Более серьезные опасения должны возникнуть, если право пользования данным жильем имеют лица, которые находящиеся не только в преклонном возрасте, но и являлись собственниками данной квартиры, однако в последствии уступили данное право своим детям или другим родственникам по договору дарения или формальной купле-продаже (в этом случае юридические гарантии вещь весьма условная).

Так же следует учитывать, что не удастся прекратить право пользования (выписать) в судебном порядке из жилого помещения первоначальное право собственности, на которое приобретено в порядке приватизации лицо которое на момент «передачи в собственность» имело право пользования данным жильем, но отказалось от участия в приватизации.

Возможные притязания третьих лиц

 

В данном разделе рассматривается категория сделок с так называемыми «юридически грязными» объектами.

1. Семейные споры.

На практике обычно встречаются споры «о режиме совместной собственности супругов», но возможны и другие случаи.

Во избежание проблем с семейными правоотношениями бывших собственников при изучении представленных документов, необходимо сравнить дату вступления в брак или его расторжения по паспорту собственника со временем приобретения объекта недвижимости и при наличии совместной собственности необходимо нотариальное согласие супруга на совершение сделки и желательно проконтролировать процесс его получения.

2. Наследственные споры.

Разновидностей наследственных споров в том числе по поводу недвижимого имущества, очень много поэтому попробуем выделить наиболее распространенные: признание завещания недействительным; обнаружение (появление) новых наследников как по завещанию, так и по закону, в том числе вновь родившихся и в результате признания отцовства в судебном порядке; нарушения процедуры или сроков вступления в наследство, принятия наследства на основании подложных документов.

Если право собственности продавца возникло в результате принятия «новоиспеченного» наследства, то сделка нуждается в очень тщательной и детальной проверке и относится к одной из самых «рисковых» категорий сделок с жилыми помещениями.            

3. Жилищные споры.

Жилищных споров, в том числе и среди бывших квартиросъемщиков или собственников жилья (данные обстоятельства выясняются как правило при проверке цепочки отчуждения, а в случае обременений выпиской из ЕГРП), в реальной практике встречаются достаточно часто. Наиболее распространенными из них являются: признание недействительной приватизации; нарушение преимущественного права покупки; принудительные обмены не приватизированного жилья; перепланировка с объединением.  

Особое внимание следует уделить проверке наличия прав на квартиру несовершеннолетних детей, когда и в какое место  они убыли, граждан находящихся в местах лишения свободы, проходящие службу в ВС и других силовых ведомствах, работающие в официальных учреждениях РФ за границей, выехавшие по оргнабору в районы Крайнего Севера и приравненные к ним. В случае если после выписки вышеуказанных категорий граждан с занимаемой жилплощади будет выполнена её приватизация, то она будет ничтожной в силу статьи 168 ГК и следовательно недействительными могут быть признаны все последующие сделки.

Цена жилья

 

В случае если стоимость предлагаемой квартиры более чем на 15 % ниже среднерыночной, то к предстоящей сделке следует отнестись с повышенной настороженностью. Практика показывает, что бы быстрее реализовать «юридически грязное» жилье снижается его стоимость. Данное обстоятельство гипнотически действует на простоватого покупателя и он забывает про поговорку о том что «халява наказуема». 

Если Вы столкнулись с указанной ситуацией, следует на некоторое время полностью отвлечься от квартирного вопроса, после чего дать себе непредвзятый ответ на вопрос: с какой такой стати ваш оппонент ударился в благотворительность.

Как правило, все ориентируются в реальных ценах  и продавать свое жилье дешево ни кто не хочет, а для продажи по заниженной цене должны быть веские основания которые могут оказаться надуманными.  

В сложившейся ситуации об «интересном предложении» следует рассказать друзьям и родственникам, а так же проконсультироваться с опытным специалистом (юристом по недвижимости или риэлтором проводящим юридическое сопровождение сделок с недвижимостью). Ну а когда Ваш пыл полностью остынет, следует приступить к проверке личности продавца и его «уникальных предложений».

Если жилье находится в собственности продавца менее трех лет, то как правило он желает что бы сумма по договору не превышала 1 000 000 рублей поскольку в противном случае ему придется платить налог. Как правило, при реализации данной схемы остальная сумма оформляется договором займа с особыми условиями или иным дополнительным соглашением (в этом случае риск существует как для покупателя так и для продавца) и следует крайне детально изучать условия договора и дополнительных соглашений, а так же соглашения об использовании банковской ячейки.     

В связи с несовершенством российского законодательства и отдельными противоречиями в Жилищном, Семейном, Гражданском кодексах РФ, а так же профильных федеральных законах, приходится проверять наличие запрещений и арестов, неисполненных, жилищных, супружеских, наследственных обязательств, договоров аренды и ренты, дееспособность участников сделки, наличие прав несовершеннолетних и другие возможные нюансы. Вполне естественно, самостоятельно указанную работу покупатель качественно осуществить не в силах.

К сожалению, далеко не все при покупке жилья обращаются к квалифицированным специалистам. Некоторые верят в собственные силы и в разрекламированное имя компании которая не должна обмануть, однако за частую результат таких действий оказывается плачевным.        

 

Автор статьи - Дюжев-Мальцев Вадим Валериевич 

Полное или частичное цитирование текста данной статьи возможно только со ссылкой на сайт www.youristy.ru

 

Обратиться за консультацией или юридической помощью Вы сможете позвонив по телефону 8 926 218 83 16

Категории

Информация

Дополнительные услуги

Template Settings

Color

For each color, the params below will give default values
Blue Red Oranges Green Purple Pink

Body

Background Color
Text Color

Header

Background Color

Footer

Select menu
Google Font
Body Font-size
Body Font-family
Direction