Российский законодатель проделал достаточно серьезную работу по защите интересов граждан участников долевого строительства, которая нашла свое отражение в фз №214 (для краткости закон о долевом строительстве), после принятия в него неоднократно вносились кардинальные поправки. Однако по истечении шести лет действия данного закона число граждан пострадавших при строительстве многоквартирных домов не уменьшается, что в общем свидетельствует о недостаточной эффективности рассматриваемого закона.
Принятый 28 июня 2011 года депутатами закон «О внесении изменений в ФЗ (О несостоятельности (банкротстве)) и статьи семнадцатую и двести двадцать третью АПК РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников строительства» - это, в принципе достаточно серьезная помощь тем кто уже пострадал от мошеннических или просто неэффективных хозяйственных действий застройщиков.
Смысл данного закона состоит в том, чтобы закрепить за дольщиками активы, которые сформированы на их деньги за время строительства.
Как изменяется положение обманутого дольщика в свете нового закона?
Самым важным вне всякого сомнения является то обстоятельство, что при рассмотрении дела о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у дольщика права требования о передаче жилого помещения указанного в договоре или соответствующего денежного требования. И это может быть не только договор долевого участия в строительстве, но и любая сделка, связанная с передачей денежных средств или другого имущества на строительство многоквартирного дома и передачей после окончания строительства жилого помещения в собственность участника строительства. Другими словами, дольщику нельзя отказать по тому основанию, что он в свое время заключил не тот договор (например, предварительный договор купли продажи или с использованием «вексельной схемы»).
Кроме того важное значение имеет очередность удовлетворения требования кредиторов при рассмотрении дела о банкротстве застройщика. В соответствии с рассматриваемым законом «обманутые дольщики» в указанной выше очереди имеют преимущественное положение. Выражаясь математическими определениями - обозначенная категория является кредиторами третьей очереди.
Впереди их такая крайне редкая категория, как граждане, перед которыми организация «банкрот» несет ответственность за причинение вреда жизни и здоровью, и выплаты которые в большинстве случаев не имеют существенного значения — зарплаты и выходные пособия бывшим работникам застройщика.
Среди традиционных кредиторов дольщики безусловно первые т. е. сначала удовлетворяются требования дольщиков, а с оставшихся средств требования остальных кредиторов.
Так же закон определяет порядок удовлетворения требований дольщиков.
Если строительство многоквартирного дома завершено, и квартир хватает на всех участников долевого строительства, то жилые помещения просто передаются в собственность указанных лиц. В случае если дом не сдан в эксплуатацию (еще не достроен), участникам данного строительства предлагается создать ЖСК, которому передаются права на объект незавершенный строительством, а дальше кооператив за счет взносов «дольщиков» и активов полученных от «застройщика-банкрота» завершает строительство. Наконец, если участники строительства не придут к соглашению по поводу создания ЖСК, то активы застройщика будут реализованы через аукцион и вырученные средства разделены между дольщиками пропорционально вкладам.
Рассматриваемому закону в некотором смысле придана обратная сила т. е. закон может действовать и в отношении тех процессов разбирательство по которым началось до вступления данного законодательного акта в силу. Кроме того, в определенных случаях арбитражный суд вправе принять решение об истребовании объектов недвижимости из чужого незаконного владения и о признании сделок с таким имуществом недействительными либо незаключенными. Скорее всего законодатель имеет ввиду случаи когда перед банкротством или при проведении оздоровительных процедур в отношении компании-банкрота имущество отчуждается или обременяется по сомнительным сделкам.
Следует отметить, что кроме прописанных в статье положений закон регулирует другие правовые нюансы, как самой процедуры банкротства, так и реализации имущества организации должника, которые так же направлены на защиту интересов дольщиков. Однако многое будет зависеть от толкования судом данного закона в процессе его применения и следовательно будет зависеть от судебной практики которая сформируется при его применении.
Автор статьи - Дюжев-Мальцев Вадим Валериевич
Полное или частичное цитирование текста данной статьи возможно только со ссылкой на сайт www.youristy.ru
Более подробную информацию Вы можете узнать, связавшись с нами: по телефону 8 926 218 83 16